导读

　　短短几年，万纬物流取得了中国物流地产市占率第二、中国最大的冷链物流地产商的好成绩，对此，你看好万科的物流业务吗？

　　一直以来，提到万科，大家会经常想起其房地产和物业业务，近年来，万科逐渐将业务延伸至商业、长租公寓、冰雪度假、教育等领域，还有一个大家关注的——物流仓储领域。

　　2014年底，万科开始布局物流地产，将物流地产业务视为城市配套服务链条上重要的一环；2015年6月，万科宣布成立万科物流地产发展有限公司，并启用独立物流品牌——万纬物流，作为物流仓储服务平台。六年过去了，万科的物流业务发展情况如何呢？

　　据悉，万纬物流聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，服务客户超过850家，多为全球知名品牌，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

　　近日万科发布了2020年年报，报告期内，万纬物流管理项目的营业收入人民币18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入人民币12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入人民币5.8亿元，同比增长60%。

　　物流地产市占率第二 高标仓储稳定期出租率94%

　　2017年，由万科等组成的中国财团正式私有化普洛斯，造就了亚洲历史上最大的私募股权并购案。其中万科持有普洛斯21.4%的股份，为第一大股东。随着私有化的完成，普洛斯先进的物流地产经验和运作模式，让万纬物流版图得以加速扩张。

　　同年万科中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，“在万科未来10年版图业务中，除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务的领域一是商业地产，另一个就是物流地产。”

　　根据智研咨询数据显示，2019年物流地产市占率，CR4为48.9%，CR8为68.3%，其中万纬为第二，占比为7.3%。

　　此前，郁亮表示，“物流仓储本身便属于万科的优势业务，未来如能跟普洛斯合作，我们的目标应该是全球第一，而不只是中国第一。”

　　2020年，万纬物流在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1,148万平方米，累计开业建筑面积 700万平方米。所管理的项目中，高标库128个，可租赁建筑面积1,062万平方米，高标库稳定期出租率94%；冷库20个，可租赁建筑面积86 万平方米，冷库稳定期使用率77%。

　　同时，万纬物流继续完善核心节点布局，2020年新开业195万平方米，新获取管理项目10个，可租赁建筑面积75万平方米。

　　据招商交运显示，目前一线城市集中了我国约60%现代仓储物流设施，未来随着电商渗透率逐步下沉，有望推动二、三线城市仓储物流行业进一步发展。尽管仓储物流行业在疫情中一度受到较大的冲击，但相比传统地产酒店、零售地产、办公楼等其它物业类型，仓储物流显示出了极强的韧性和抗风险的能力，尤其一线城市的租金水平仍然强势提升。

　　其中，和普通仓相比，高标仓具有面积大、净空高、设备自动化、物流流程智能化以及地面平整度高的优点，在运营效率上具备较高优势，租金水平也具备较强吸引力，但国内高标仓的供需还存在缺口。

　　中国最大的冷链物流地产商

　　万纬物流的另一个主营业务为冷链物流。

　　2017年，万纬正式进军冷链物流，引入国际领先的冷链专业运营科技系统。2018年万科并购太古冷链物流资产包，包括其位于上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7个冷链物流园。

　　至此，冷链物流成为万纬物流的核心业务。其中，主营业务为食品冷链，也逐渐在拓展医药高端冷链，主打高标准的差异化竞争力。

　　在食品冷链方面，褚橙、佳沛、费列罗等行业头部企业都是万纬的客户。

　　在万科2020年业绩会上，万科集团总裁、首席执行官祝九胜称：“大家吃的褚橙，分拨中心在万纬昆明物流园，也是褚橙全国唯一的高标仓分拨中心；华东地区每两颗费列罗巧克力，就有一颗出自万纬冷链物流园。”

　　在医药冷链端，2020年万纬完成行业首个快建高标准冷库落地完工，并在短短68天内将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，顺利支持了新冠疫苗紧急存储任务；疫情之下，厦门、宁波、成都等地3个冷链园区被当地政府指定作为中转监管仓。

　　据了解，万纬冷链未来的"三段式"布局：一，原产地雷达：即田间冷链最先一公里；二，城市接力棒：承担城市中转和城市配送；三，到家的守护者：将新鲜美味送往最后一公里至千家万户。

　　如今，万纬物流已是国内最大的冷库运营商。2019年，万纬称冷链业务已经实现盈亏平衡，甚至开始盈利。

　　对于冷链业务的未来，万纬表示，希望在未来3年把冷链仓库铺到全国，把全国各省市都打通，用冷链干线把所有地区都连接起来。根据万纬物流的计划，将在全国布局近100个园区，运营面积达300万平米。

　　目前，万纬在全国23个城市布局了30个冷链园区，可运营面积达到100万平，完善对国内一二线城市及内陆核心城市的覆盖。

　　随着疫情下，社会对于食品安全的重视度提升，生鲜新零售的加速涌现和连锁餐饮消费的不断恢复，生鲜电商等冷链新兴需求提速，冷链市场需求将进一步释放。

　　对于为何要做物流，万科表示做物流的初心为“连接实体经济与人民百姓，让社会更高效”,目前其物流业务效益非常正常，也在向一个非常好的方向发展。

　　“物流的资产及经营管理能力也获得资本市场认可，目前稳定运营期的高标仓和冷链的NOI率，都可以满足基本的回报要求。”祝九胜表示。

　　此次新冠疫情也进一步凸显了物流的重要性。同时，万科对物流战略一直没有变化，希望基于位置优势提供好产品好服务，同时要在物流业务积极拥抱科技，建设数字智慧园区，科技赋能，提供跨维度服务客户能力。所以万科对物流业务非常有信心，也会努力把它做得更好。

　　短短几年，万纬物流取得了中国物流地产市占率第二、中国最大的冷链物流地产商的好成绩，对此，你看好万科的物流业务吗？