一  冷链物流园区现状

　　随着冷链物流逐渐升温，与之配套的基础设施也得到快速发展。以冷藏车来说，据统计，2008年我国冷藏车保有量不到5万辆，之前十年每年增长速度不足8%，而近几年冷藏车的增长速度为15%左右。冷库的增长速度更是突飞猛进，在2010年国家发改委出台的《农产品冷链物流发展规划》中，我国冷库总容量为880万吨（实际总容量已经达到1500万吨以上），而到2013年底，初步估计我国建成和在建冷库的总容量已经超过2500万吨。

　　冷链物流园区是近几年才出现的新概念，是我国物流高速发展和冷链物流得到充分重视的现象。国外的物流园区涵盖多种功能，其中包括冷库和冷产品的物流功能，一般不作为独立的园区概念出现。而我们为了强调冷链的特殊性，将冷产品的集中处理、交易、储存和配送的建筑群称为冷链物流园区。这一方面体现了冷链的重要性，另一方面为园区建设加上了一个吸引眼球的概念。

　　冷链物流园区在国外很少出现的另一个因素，是其产品流通的特点。美国多数农副产品和水产品按订单生产和交割，很少有批发市场的交易环节，所以围绕冷产品交易为主的冷链物流园区比较少。而我国冷产品交易环节较多，多次批发交易、多环节运作造成了对冷链物流园区的需求。

　　以个人观点，我国冷链物流园区主要分为以下几种类型：

　　1.以冷冻品批发为主的市场型冷链物流园区。

　　此类冷链物流园区是目前库房出租率最好，盈利水平最高的园区。此类园区依靠冷产品集中交易必须以冷库为依托的特点，一般租赁价格比较高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、礼盒包装、配送、叉车租赁等等。北京的西南郊冷库、上海的东方物流港、武汉的白沙洲冷库等都属于此类型园区。

　　2.以冷库租赁为主的仓储型冷链物流园区。

　　此类冷链物流园区一般建在离市区距离较远，或靠近港口和道路中转枢纽的地方。较大存储量的冷库和较便宜的地价和建造成本适合大批量的冷产品储存，如进口海产品、国家储备肉、水果保鲜库等等。

　　3.以提供配套冷库为主的综合冷链物流园区。

　　此类物流园区是目前大多数冷链物流园区的存在形式。目前，大型的农产品批发市场、综合性物流园区都需要冷库作为园区功能的一部分，尽管冷库容量只占普通库房很少的一部分，主办方也愿意选择冷链物流作为园区概念。

 
　　二 冷链物流园区存在的问题

　　我国冷链物流园区在快速发展过程中遇到了很多问题。首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业，对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误会带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，希望引起管理者和投资者的注意，尽量避免类似情况发生。

　　1.冷链物流园区建设受政策性影响较大，盲目建设现象严重。

　　我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益可能与之相同。有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设；有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

　　2.冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流经验。

　　根据本人2013年对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以享受长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

　　3.冷链物流园区建设多数只关注建筑形式，缺少专业规划咨询。

　　冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，并且冷库又是包含较多专业技术的建筑物，所以冷链物流园区的建设更应注重前期的规划研究。有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上，而更愿意相信自己的直觉和已有信息。有人对此总结：“很多人愿花钱买教训，而不愿花钱买思想。”这种现象在冷链物流园区的规划上体现得更明显。国外一般花费在规划咨询方面的费用占总投资的2%~3%，我们却宁愿花钱在建筑上。夏晖公司在1997年建设北京物流中心时花费5万美元（相当于40万人民币）聘请专业货架咨询公司对货架系统进行规划，这在国内企业简直是不可想象的。我国很多投资方更愿意选择供应商免费提供的规划方案，货架制造商免费提供的货架布置方案，建筑设计院免费提供的园区规划方案。很多大型企业建设园区时采取招投标的方式来决定园区规划提供商，而参投标方案是在没有支付费用的情况下提供的园区设计。一旦中标就等于认可了投标方的规划方案，余下大部分的工作就是画结构图了。

　　4.匆忙上马，边建边改。

　　由于“拿地”对于建设冷链物流园区而言尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出一个园区建设方案并报政府批地。一旦得到土地后，再进行详细的战略调研论证和规划已经来不及了。所以匆忙上马，边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。随着土地红利逐步消失，靠土地增值获取成功的可能性会越来越小。

　　5.冷库建设国家标准仍需完善。

　　2010年出台的《冷库设计规范GB50072-2010》是目前冷库建设唯一可以参照的国家标准。标准中对冷库的最大防火间隔定位3500平方米，而相同等级的干货库房是6000平方米。冷库中不储存易燃品，冷库保温用的是不自燃的材料，在冷库运作越来越复杂的情况下，限定3500平方米作为最大分隔面积是不合理的。标准还规定冷藏间与穿堂之间的隔墙应为防火墙，该防火隔墙的耐火极限不应低于3小时。以上规定给冷库建设造成了极大限制。例如，如果建设10000平方米的钢结构冷库，应该如何进行防火分隔？按照此标准规划不但冷库建设成本上升，而且会降低冷库的保温性能，并对冷库运营造成不便。如果只是为了防范氨制冷剂带来的火灾风险，可以对氨制冷做单独说明。目前国家已出台多项国家标准，2010年统计正在制定和已经发布的与物流相关的标准就高达380项。这些标准如果出台，多数企业并不知道，也不被企业所采用。所以本人建议，脱离企业和市场需求的国家标准应慎重出台。

 
　　三 冷链物流园区规划建设应采取的方式

　　1.战略定位阶段

　　冷链物流园区的战略定位非常重要，园区应该做什么、不应该做什么，园区的选址、运营模式和规模大小等等在此阶段要明晰。园区战略定位不能靠简单的参观考察，靠短期的政策引导。战略定位必须基于当地市场信息，基于行业发展特点，基于国家发展方向和企业的总体战略做出综合分析。2012年海南岛海口马村的冷链物流园最初计划建设以蔬菜预冷为主的大型冷库，但经过战略研究和定位后，改变为以海产品和水产品冷库为主的水产品交易中心，避免了园区冷库的方向性错误。

　　2.园区规划阶段

　　冷链物流园区规划阶段是将园区战略定位落实到图纸上的过程。此阶段的主要工作应包括：园区整体布局分析、园区内道路及停车区域及动线分析、建筑内功能布置及动线分析、建筑形式选择对比方案、节能环保方案等等。有些冷链物流园区功能较复杂，包括多温区冷库、配送中心、交易大厅、展示厅、产品加工车间、普通库房、办公建筑等等。要将园区建设成布局合理、功能完备、适合运作的设施，需要负责总体规划的人员具备一定的物流经验、冷库建设常识、建筑结构经验和我国特有的批发市场运作理念。

　　3.园区建设阶段

　　园区建设阶段不但要有建筑施工的工程监理负责工地施工监督，同时也要对关键施工阶段和关键点实施有效监督，包括冷库的保温、管道铺设等环节。冷库在开始使用时出现的跑冷、库板出汗、地面开裂等现象都是在施工阶段没有进行有效控制造成的。

　　4.园区运营阶段

　　冷链物流园区从建设到运营一般会经过试运行、验收、招商等过程。如果投资商没有物流园区或批发市场管理经验，应聘请有经验的团队做初期培训，并逐步建立自己的各种管理流程和规章制度。物流是生产性服务行业，冷链物流园区的经营就应该以服务商户交易，服务物流运作为经营宗旨。

　　四 冷链物流园区发展趋势

　　冷链物流园区在我国发展方兴未艾，正处在快速发展的上升阶段。冷链物流园区由于其附属于流通产业的性质，发展趋势必然受到经济发展阶段和冷产品流通模式变化的影响。具体分析冷链物流园区的发展有以下几方面特点：

　　1.冷链物流园区细分化

　　随着商品流通的精细化，配套的物流硬件设施也要求定制化设计。生产型、储存型和交易型冷链物流园区对园区的布局和建筑物的选择有较大不同。建在产地的物流园区、流转中枢的物流园区和靠近消费地的物流园区也有区别。运作的产品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水产品对冷库的要求有其特殊性。所以园区建设和冷库的细分化，既可以节约投资成本，又为物流运作提供了方便。

　　2.冷库建设在流通链两端发展

　　目前我国冷产品的流通环节太多，从田间地头、海洋池塘到百姓餐桌要经过六七个环节甚至更多。随着商业流通体系的逐步精细化，中间环节会减少。农产品加强前期预冷处理对后续流通过程中的质量影响是非常大的，而我国目前靠近田间地头的蔬菜水果预冷处理设施严重不足。农业产业整合是发展大农业、发展订单化生产的基础。伴随着农产品生产模式的改变，贴近生产种植端的预冷处理和冷库储存设施会有较大需求。

　　3.冷链B2C模式的快速发展

　　冷产品的B2C模式需要冷链支撑，且对运作要求较高，配送成本比一般货品的配送成本也高出很多。所以京东商城，1号店等电商将冷产品宅配放在最后来发展。但随着百姓消费水平提高，冷链宅配将面临很大的需求。现阶段电商靠外包冷链物流，外包产品组配包装的形式将不具有竞争力。自建适合电商冷产品运作的冷库设施，将会是电商下一步应该考虑的方向。

　　作者简介：

　　李万秋，北京众德物流研究所所长，在物流战略规划、冷链物流规划、供应链战略规划方面经验丰富，在多年的物流园区、批发市场、中央厨房和冷库的规划和建设的工作中，积累了大量的实战经验，曾获得2009年“中国冷链产业杰出贡献人物”金链奖。