跨过疫情严重的2020年，商业地产在困境中迎来了2021年。过去一年，疫情对商业地产产生了何种影响？在风险与机遇并存的2021年，河南商业增量市场将是何光景？随着疫情防控逐步向好，新零售时代购物中心走向何方？

1月9日，由中原银行财富与私人银行部落与场景开发运营部落联合举办的“中原财富管理论坛”在郑举行。论坛现场，河南省工商联副主席、YOYO PARK购物公园董事长皇甫立志以《新零售时代，购物中心走向何方》为题发表了他的看法。

2021年郑州拟新开15个购物中心，新增商业体量约96.61万㎡

复工复产，是2020年商业复苏的关键信号。论坛现场，皇甫立志表示，去年2月份疫情正式进入高发期，广泛的社会关注和严谨的防控措施，令国内三四线城市购物中心客流陷入“苦战”。

“分线级城市来看，2020年2～6月份，三四线城市比一二线城市复苏速度更快。”他表示，随着确诊人数达至峰值，疫情逐渐出现拐点，部分地区商业复苏迹象逐步浮现。“一线城市购物中心客流波动情况和返岗活力指数呈正相关关系。从全国整体客流波动情况来看，进入二季度，全国购物中心客流波动幅度渐趋平稳。

2018年，郑州新增商业体量为87.9万㎡，2019年这一数据为109.2万㎡，2020年为39.5万㎡······在2021年，郑州同样为河南商业项目开业主力城市，同时，周口数据也表现亮眼，占据河南新开商业项目的10.1%，驻马店位居第三。

据不完全统计，2020年郑州已开业5个商业项目，新增商业体量约39.5万㎡，处于近几年新增商业体量较低水平。随着疫情防控逐步向好，2021年，河南拟开商业项目23个，其中郑州15个，新增商业体量约96.61万㎡，占比河南拟开业项目总面积的59%。

“这一现象和2020年疫情对商业地产的直接影响有关。由于2020年疫情原因导致众多商业项目延期开业，2021年郑州新增商业项目总体量呈上升趋势。据统计，预计新增体量增长率为38.7%。”发布会现场，皇甫立志表示。

郑州商业已裂变成三种类型，“体验式”成为购物中心突围法宝

购物中心的规范化是郑州商业地产界未来发展的趋势，也是业内近年格外关注的事件之一。随着中原商业地产发展愈发成熟，一套对购物中心规范评级的制度呼之欲出。

论坛现场，皇甫立志表示，目前郑州购物中心分为三类，都市型、区域型和社区型。划分依据为购物中心内业态与品牌、经营与管理、服务与设施、诚信与和谐、安全与保障、环保与节能、信息与智能等方面。

其中，都市型购物中心以辐射全城、商业体量15万+㎡的丹尼斯大卫城和正弘城为典型；区域型购物中心以辐射3～5公里范围，商业体量在5万～10万+㎡的YOYOPARK购物公园、新田360广场、万达广场、锦艺城、和朗悦·公园茂为典型，社区型购物中心以辐射3公里以内范围，商业体量在1万～5万+㎡的万锦城·盛华里、万科广场和永威·木色为典型。

纵观国内商业地产发展情况来看，行业已进入发展的深水期，不再只是传统商业模式的不断复制和粘贴，而是越来越重视“体验”二字，体验式商业应运而生，成为商业地产开发商探索的主流。

所谓体验式商业，即是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境要求也更高。而购物中心则是体验式商业的重要载体，餐饮、娱乐、休闲、儿童业态成为支撑体验式商业的重要法宝。

结合近五年数据来看，河南省社会零售总额增速均高于全国社会零总额增速，消费实力强劲、消费潜力巨大。近年来，随着丹尼斯、大商等零售企业的持续发力，建业、新田、正弘等本土开发商的崛起，以及万达、华润、凯德、升龙、绿地、万科、恒大、锦艺、塔博曼等外来开发商的进驻，郑州商业日渐爆发。

“郑州商业新增体量在近几年出现井喷之势，也意味着不可抑制的同质化。”皇甫立志称，在竞争来临之前，建设购物中心的开发商如何规划设计自己的项目，以增强其在后期竞争中的存活能力，增加购物中心的“体验感”至关重要。

流量运营、消费新联接，数智化新零售助力购物中心下半场华丽蝶变

商业地产发展至今，从单一的零售“脱胎换骨”到大幅度提高体验式业态占比，体验为王的理念正成为行业主流。

“这其中，体验的‘魅力’不仅仅是源源不断的人流，更是从产品消费转向趣味消费和品质消费的新潮流。”皇甫立志表示，变局已经产生，在“新基建”“新消费”的时代号召之下，商业、消费、地产等领域也迎来数智化升级。

一场围绕新消费数字化体验的竞争新主场已然出现——唯有“以变应变”，趣创商业升级新场景、新体验。

据世邦魏理仕发布的《亚太区零售租户调查》显示，2020年，受疫情影响，亚太地区和中国内地的受访者均表示销售额的损失是其主要的担忧。同时，线上销售增长和实体店网络整合将是重点。

“线上商城、直播带货、社群营销等新零售、数字化、智能化应用场景已在购物中心全面开花，新商业正在以前所未有的速度进阶和蝶变。”皇甫立志表示。