我国物流园大约出现于1999年，深圳市推出了平湖物流园，成立了管委会并向社会推荐。其后，许多地方政府积极规划并建设物流园区，形成了一股园区热。

　　物流园区业务形态多种多样，开发和经营主体也呈现多元化趋势，给物流园区的发展带来空间。业内专家认为，未来一段时间内，物流园区在中国的发展将不断从广度和深度延伸。在这一过程中，将有一些因素对物流园区发展产生重要影响。

　　第一，中国经济不断发展和交通条件改善。

　　经济发展和交通改善，将推动中国物流行业的发展进一步提速，而物流行业的发展必然催生物流园区数量和质量的不断提高。物流行业主要依托两个因素：经济与交通。从中国经济来看，目前中国的改革开放已进入关键阶段，加上全球化的趋势不可阻挡，必然对物流行业产生极大的带动效应。从中国交通来看，中国水陆空一体化的交通网络系统的日益完善和发展，对物流业的带动作用非常显着，也必将催生更多的物流园区。

　　第二，城市新布局让物流企业“退城进园”。

　　城市化主要表现在城市人口的暴发式增长，城市面积和城市格局不断变化。传统郊区迅速被城市包围，最终成为城市的一个整体。与此同时，原有零散分布的物流企业因运输和时间成本不断上升，逐步退出核心区域，向远郊聚集。于是，位于某些交通节点、具有地理优势的地方，逐步形成物流园区的聚集区域。中国目前的城市化率已超过30%，按照国际规律，城市化率超过30%，城市化进程将进入加速上升通道。城市化进程的加快将促使物流企业“退城进园”，当物流企业的行动变成一种自觉的行动时，物流园区的如火如荼发展也就在情理之中了。

　　第三，工业园的发展为物流园区建设提供了机遇。

　　这主要表现在两个方面：一是工业园区内部必然要发展一定体量的物流园区，对整个工业园进行统筹安排，最终达到工业园区各个环节、各个要素之间的人员、货物有序流动；二是物流园区有不断扩大的趋势。传统的物流园区主要以仓储和运输为主导，现在物流园区的概念不断衍生，所涵盖的领域更加广泛，不仅包括仓储、运输和加工制造等用地，同时还囊括了与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区越来越外化成一个小型的工业园区，与工业园区的概念界限已不像过去那么明显。

　　第四，投资物流园区有较大的赢利空间，而且收益比较稳定。

　　首先，投资物流园区具有一定的成本优势。由于物流园区一般位于城市的远郊，土地获得相比市中心廉价。另外，由于物流园区主要由厂房和仓库构成，建设材料主要以轻钢为主，成本相对较少。部分园区还可享受很多诸如税收和土地政策上的优惠。对开发主体而言，成本优势对投资物流园区具有一定的吸引力；其次，物流园区一般有部分储备土地，作为物流园区的配套设施用地，可建设写字楼、商业或者酒店物业，这类经营性物业虽然对投资的现金流要求高，但能获取长期的收益。对于资金比较充实的开发主体而言，具有较高的投资收益回报。再次，园区经营比较灵活，根据园区的不同发展阶段可有所侧重。一般而言，对于初创期的物流园区而言，厂房出租和仓储为主要的赢利模式，但越到后期，物流产业的衍生链条越来越庞杂，物流园区的赢利模式将日趋多元化。分拣、物流配送、专业市场交易、特许经营、流通加工、电子商务、物流培训等增值服务都是可参考的选项。