我国物流园区的探索与实践起始于上世纪90年代末，随后各地掀起了规划建设物流园区的高潮。2009年国务院发布的《物流业调整和振兴规划》中提出，优化物流业发展的区域布局，将物流园区列入“九大重点工程”之一，中国物流园区发展再次迎来新机遇。

　　物流园区是现代物流业发展中出现的新型业态，是基础设施的重要组成部分，在提高物流的组织化水平和集约化程度，转变经济发展方式，促进经济发展和保障社会稳定等方面发挥着重要作用。目前中国物流园区发展现状主要有以下特点。

　　主要特点

　　在2008年由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《物流园区分类与基本要求》国家标准中，对“物流园区”进行了这样的定义：“为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。”

　　地区分布

　　作为物流体系的重要节点和物流产业的聚集地，物流园区的规划建设与经济发展具有密切关系，在分布上呈现出一定的地域差别。沿海经济区的快速发展直接拉动了该地区对现代物流服务的内在需求，表现为物流基础设施建设相对发达、现代物流发展水平高、物流市场需求旺盛，物流园区建设和发展的内在需求迫切。这导致我国绝大部分的物流园区集中分布在沿海经济发达地区。而随着经济结构调整、产业转移的加快，中西部地区的物流园区项目也在快速增多。

　　类型划分

　　根据不同分类标准，物流园区可分为不同类型。在《物流园区分类与基本要求》国家标准中，按照物流园区的依托对象进行划分，将物流园区分为了货运服务型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型四类。而如按依托的资源分类，还可以分为港口型、空港型、陆港型；如按服务区域划分，可分为国际物流园、区域物流园等等。如按是否享受保税政策划分，可分为保税物流园区和非保税物流园区。此外，近年来，钢铁物流园区、农产品物流园区、医药物流园区等专业型物流园区也在纷纷涌现。

　　开发模式

　　从物流园区开发模式看，主要有三种形式：（1）政府规划，工业地产商主导模式。政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。（2）政府规划，企业主导模式。政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。（3）政府政策支持，主体企业引导模式。通过一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，在相关政策引导下进行物流园区的开发和建设。

　　投融资模式

　　物流园区项目往往需要大量的资金投入，建设资金来源既有自有资金，也有银行贷款以及政策性扶持等等。而在投资主体方面，呈现多元化趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业。近年来，随着中国物流业兴起，尤其是各地出台了一系列扶持政策，使中外地产商相继进入开发建设物流园区项目，一些有实力的民间投资机构也将更多资金转入物流园区的建设。在具体的融资模式上，除企业自主融资外，政府投融资占有重要位置，如园区建设初期直接进行资金投入，后期在征地、减税和贷款等方面予以扶持。

　　服务项目

　　从入驻物流园区的企业和实体看，物流企业和商贸流通企业较多；依次还有生产企业、货代企业、运输企业，以及银行、保险等服务机构。根据类型不同，园区所提供服务也有所不同，如货运服务型物流园区，主要以不同运输方式的转换、装卸、拼拆箱、货运代理、车辆停泊、货运中介服务等为主。而生产服务型物流园区，主要为制造型企业提供一体化物流服务，包括保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管等服务，还有展示、结算等功能。

　　赢利模式

　　国内物流园区的赢利方式主要包括：土地增值收入，从获得土地到开工建设再到正式运营，地价往往也会不断升值，从而使园区开发经营者从中获取巨大收益；出租或租赁收入，如仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费等；服务收入，包括信息服务、培训服务、中介服务、物业管理、咨询服务以及各类增值服务等。总体来看，虽然目前物流园区类型多样，但赢利模式较为单一，传统的基于出租或租赁的园区赢利模式还占主导地位。

　　现实困惑

　　近年来，我国物流园区建设进程明显加快，物流园区在促进物流业乃至地方经济发展中的作用日益明显，但客观地说，物流园区的物流基础设施建设仍然明显滞后于市场需要，发展水平仍然偏低，许多投入使用的物流园区经营比较困难，利润水平不高。物流园区发展存在诸多问题和困惑。

　　问题1、园区概念模糊

　　作为我国现代物流业发展的新型业态，物流园区常被人从不同角度进行多种解释，物流园区、物流基地、物流中心、物流城等各式名称层出不穷。尽管相关标准中对物流园区进行了定义，但在实际规划建设过程中，人们对于“什么是物流园区”依然没有清晰和明确的认识。物流园区概念模糊，导致许多物流园区前期规划时，在建设规模、功能定位、发展目标等方面找不到方向，为以后的经营运作埋下隐患。

　　问题2、统筹规划欠缺

　　由于缺乏从宏观上对物流园区进行整体规划，使许多物流园区在规划建设时，并没有考虑到当地经济总量、产业基础和市场需求等客观因素，一些地方在物流园区快速发展的同时，存在盲目发展、重复建设的问题。此外，由于大部分物流园区采取政府规划、企业主导的模式，导致各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，经常与政府最初设想相差甚远。

　　问题3、服务内容单一

　　国内许多物流园区差异化竞争不明显，其所提供的服务局限于库房货场出租和物流设备租赁，不能满足客户差异化的需求，不能对入驻园区企业的生产经营活动提供各种支持性配套服务，整个园区难以为高端客户提供高附加值的物流服务，导致物流园区招商不力、入驻不佳、客户留不住、效益不好。这背后隐藏的是物流园区的资源整合不够，运营能力不高，缺乏创新商业模式的“短板”。

　　问题4、“痼疾”依然存在

　　物流园区在发展过程中，依然面临诸多制约发展的因素，如拿地难、融资难等老问题。用地问题，常会导致物流园区规划难以“落地”。一方面，由于用地指标限制，无法取得土地，不能满足银行贷款要求，进而导致项目引进的失败。另一方面，物流用地价格大大超过物流业的承受能力。此外，物流园区一般利润率较低，资金短缺问题严重，由于融资困难，也使物流园区建设和运营中承担着巨大的资金压力。

　　问题5、投资建设“虚热”

　　物流园区投资主体日趋多元化，除传统的政府投资、物流企业投资外，地产商和民间投资都在积极进入，尤其一些商业地产商也纷纷涉足。多元化资本进入，为物流园区提供了充足的资金保障，但也难免会遭到“搞物流，还是搞地产”的质疑。事实上，许多物流园区确有“圈地”之嫌，这也是许多人将目前的“物流园区热潮”视为“虚热”的原因。

　　未来方向

　　当前，物流园区的规划、建设与运营在世界范围内的发展方兴未艾，是现代物流业发展的一个重要趋势。随着政府、行业协会的宏观调控和正确引导，以及物流园区自身的不断探索和努力，中国物流园区规划建设必将趋于理性化，步入健康发展阶段。

　　规范化建设

　　物流园区规划建设正向二、三线城市延伸，城市化进程和产业转移带动物流格局改变，通过科学规划，可以避免同一地区出现多个类型相同、地理位置相近、服务类似的物流园区，从而避免无差异化竞争和重复建设的发生。现在各地出台的物流规划中都对物流园区进行了专门规划，而《全国物流园区发展规划》也正在加紧编制中，随着相关标准和考核评价体系的建立和完善，物流园区建设将逐步趋于理性化、科学化。

　　专业化趋势

　　物流园区专业化发展的趋势将日益明显。在物流园区服务项目上，低端服务利润会越来越薄，而创新型业务、增值型服务以及适合客户需要的个性化服务将获得更大发展空间。因此，国内物流园区传统的出租或租赁赢利模式将逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。同时，专业化物流的发展也会推动物流园区向专业领域渗透，物流园区专业化发展将会成为趋势，如制造、钢铁、化工等产业积聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求快速发展。此外，物流园区的基础设施、信息化建设等，在专业化方面也会有大的提升。

　　协同式发展

　　物流园区与物流园区之间，并非是完全的竞争，也是合作协同的关系。处于不同城市的物流园区更应合作与联合，这是物流网络化运作的需要，也是双方合作共赢的基础。由于市场竞争日益激烈，企业面临着降低成本和提高运营效率的压力，在共同利益推动下，物流园区之间跨区域的合作已经开始形成，而信息系统和信息平台的建设也从另一方面使得物流园区跨区域合作成为可能。从实际情况来看，通过跨区域的合作，形成网络化运营，将可最大限度地发挥物流园区的服务功能。

　　环保受重视

　　个社会环保意识在不断增强，物流园区的投资建设将更加重视低碳节能与可持续发展。今后，随着相关部门会出台更多绿色物流政策和法规，物流园区在用地上将更多地采取集约高效的土地利用方式，对绿地率的控制将上升，这也是物流园区实现可持续发展最直接有效的方式之一。同时，在绿色物流技术的研究和应用上，将积极开发和推广绿色包装材料、重视基础设施的合理规划和整个园区环境的绿色环保等等。

　　引导式扶持

　　政府部门应做好科学规划，把好立项审批关，尤其要加强物流园区规划、立项的后评价工作，对于占用土地而又迟迟不开工的项目，采取严肃处理。但园区运营管理也不能完全由政府主导，应积极支持企业进行市场化运作。同时，政府部门应该研究制定税收、用地、融资等各项优惠政策，简化行政监管和审批手续，加快制定国家或行业标准等等。总之，在物流园区发展中，政府部门发挥着重要作用，未来将会更加强化对物流园区建设的规范和引导作用。