物流中心的选址与规划建设是一个很庞大的课题，如果想通过一篇文章讲述清楚是根本不可能的。本期专题我们只是就此课题的一个局部进行探讨，更多关注仓库（或物流中心）建筑本身，从建筑学的角度来探讨这个问题，而刻意忽略物流中心内部运作等其他因素，聚焦才能清楚。

　　此次我们采访了普洛斯投资管理（中国）有限公司设计总监陶蓉女士。普洛斯是全球知名的现代物流设施提供商，在中国的33个城市拥有并管理着109个综合性园区，该公司通过标准仓储设施开发、定制物流中心等方式，为众多制造商、零售商、第三方物流公司等提供服务。陶蓉女士自2005年加入普洛斯，始终从事和致力于物流地产的设计和研发工作，拥有丰富的仓储地产开发经验。

　　记者：物流中心（仓库）是具有特定功能的建筑，设计规划这类建筑有什么样的原则？需要考虑哪些因素？

　　陶蓉：要做好物流仓储设施规划，首先要明确规划的目的，即,考虑我们要建设一个什么样的物流园区，要为什么样的客户服务，并结合本地区的经济发展特点和资源条件，确定物流规划的方向。

　　当然，建设物流地产要考虑本地区的区位条件和交通条件。在物流中心设计之初就要对其有准确定位，要建设一个怎样的物流中心，物流中心的服务覆盖范围有多大，交通运输是如何实现的，是依靠公路、铁路、水运还是航空；它是保税仓、监管仓、普通仓还是配送中心——由于不同仓库的操作流程及要求都不一样，直接影响到仓库的设计规划。例如，港口的仓库通常存放的都是大宗货物，就要多考虑留有一些区域供集装箱的堆放，收货的平台也相对较宽——6米左右。对于空港的仓库，存放的货物大部分属于高附加值的产品，周转也较快，进出车辆也比较多，多数要设置收货平台，其宽度就相对较小，一般4.5米即可。而铁路一般需要与公路运输衔接，就要多考虑联运方式及交通组织方式。

　　记者：刚才您是从比较宏观的层面谈了物流中心的规划设计。如果从库房建筑本身，从项目具体运作的角度来说，在规划设计时要考虑哪些因素？

　　陶蓉：这是一个很好的问题。我们在一个地区做物流仓储设施的建设和开发，不可能像在一张白纸上描绘蓝图，可以完全按照我们的设想去做，而是要考虑更多的实际限制条件。而怎样在这些限制条件下设计和规划好一个物流中心，更能够体现出设计的艺术水平。

　　首先我要强调，在规划设计一个物流中心最初，对规划地块现况的了解是十分重要和必要的，因为地块条件对初期的规划设计及投资测算都有很大影响。我可以列举一些情况来具体说明：

　　1.在规划地块上有需要保留的建筑物：有些带有收购性质的地块上存有不拆留用的建筑物，必须清楚留用建筑物的大小和位置。这样我们才能够在设计中考虑这些因素，更好保护或利用这些建筑物，而且有可能在收购地块的谈判中获得更多优惠。

　　2.高压线：有些待开发的地块可能会有高压线存在，在高压线的近旁不容许存在建筑物，因此高压线近旁的地面不能使用。开发方可以要求在要收购的地块中扣除高压线周边不能使用的面积。

　　3.沟渠：有的地块中有沟渠通过，对投资者来说，未来是取消还是保留都对规划有重要影响，要通盘考虑。

　　4.铁路：有的地块中有铁路通过，在考察初期我们就应该了解铁路是否可以利用。如果不能利用，可以要求拆除铁路或扣除铁路所占面积；如果可以利用，规划中就可以考虑公铁联运的运输操作方式。

　　5.市政保留道路：有的大地块中含有预留作为将来公用道路的面积，在设计规划之前要明确，并按照要求预留道路面积。

　　其次，我们在做设计规划时要时刻有成本意识，因为不同的设计规划对建设成本的影响是很大的。因此，要了解地块的位置和地势甚至近期使用历史，因为这对方案设计和投资估算都是十分重要的。

　　在一般的物流地产投资中，我们常会遇到以下一些情况：

　　一是坡地：处于坡地上的地要整平，土方工程量很大。如果在土地收购时当地政府承诺进行土地平整，则土方费用由政府承担，否则土地购买者要考虑这笔费用。有的地块面积很大，并且标高有很大差异。完全将这样的地块整平为一个高度是不可能的，因此方案设计可以将这个地块按照不同区域分成不同高度的台阶，分别建造。

　　二是河道和海滨：有些地块地基较好，房屋可直接设计浅埋的独立基础，仓库地坪直接做在土地上；而河道和海滨地块通常地基软弱，不但柱基要考虑桩基的形式，仓库地坪也要做成架空地板。这两者之间用在房屋基础上的费用相差很大，因此在设计之初就要考虑。

　　第三，对基础设施配套情况的了解也是在规划设计中需要考虑的：基础设施配套即所谓的三通一平，或说五通一平，或说九通一平。基础设施的配套情况对投资测算具有重要意义，对方案设计也有影响。比如场地平整，如前所说，有些地块土方工程量很大，如坡地和含有鱼塘、深坑的土地，如果土地平整由客户来做，将会大大增加成本。如果当地政府承诺负责土地平整，也需注意土地平整条款，如能按建筑规范要求平整土地，则可避免由于回填马虎导致将来返工。

　　记者：物流中心的设计规划如何配合客户的需求？

　　陶蓉：作为物流地产开发商，如何体现出你的专业性，物流的专业性，需要经常地归纳总结，经常地分享经验。

　　比如，当要对客户说“不”时，为客户提供替代方案是非常有效的措施。通常一个问题的解决方案都不是唯一的，给客户提供选择方案会让客户感到受尊重。同时，客户选择的解决方案在其实施的过程中也会得到来自客户方更多的认可和配合。这是保证项目成功不可或缺的方面。

　　记者：目前中国市场对物流仓储设施的需求不断上升，物流仓储建设投资也进入了一个比较热的阶段。以您的专业眼光来看，现阶段的仓库设计规划有哪些新的发展趋势？

  　陶蓉：根据现代物流的需求及国内外仓库的发展趋势，仓库的单体面积越来越大，净高也越来越高，很多仓库的净高都为9米以上。当仓库的净高增加后，对于地面的要求也越来越高，往往需进行地面的超平处理。

　　此外，现代的物流中心是一种综合的建筑体，除了仓储、分拣的工作区域，往往还需要设置办公区、装卸货收发区、叉车充电区、员工休息区等，甚至国外的一些企业在租赁仓库后，在仓库的局部区域设置品牌展示区。所以对现今的仓库而言，它的功能与设计已不再完全是局限于存放货物，而是需要物流中心具有多元化功能。由于功能的增加，物流中心外墙材料不再单一，一些环保及节能材料如轻质砂加气混凝土板、夹芯板材、彩钢板、铝塑板及幕墙等多种建材的运用使仓库的外立面越发具有时代气息，而且经久耐用。

　　作为物流园区还需要考虑公用配套设施。现在每个物流园都需要考虑员工休息及餐饮的区域，为其提供良好的工作环境；同时随着物流园区的配套物业管理，物业人员的办公及管理用房也需同时设置。

　　随着土地成本越来越高，伴随着中国物流业的迅速崛起，客户需求也发生了变化，多层仓库作为物流设施的一个新产品越来越受到青睐。多层仓库的车辆密集度相对较大，车辆在装卸货区集中，尾气排放量大，因此要充分利用气候条件及建筑物的朝向采用自然通风，达到空气环境的改善。

　　同时，由于越来越多地采用大型集装箱卡车运输货物，现代仓库设计的装卸货区及道路都比传统仓储区要宽敞很多。

　　电子信息通信技术已广泛应用于物流领域，发展该领域的系统化和网络化技术，并使其适时地更新换代，能够全方位地提高和保证交通运输的安全性和物流运作的准确、快速、节省和高效性。因此在物流中心规划设计时在这方面也要给予足够重视。