报告要点

    多样化的物流园区类型与盈利模式。

    发展不到 20年的物流园区类型多样,与之适应的盈利模式也多样,其中,较为主流的仓储物流园区盈利模式中,租金与土地增值成为主流。

    上游土地供给有限:难以复制的区位优势和集聚效应。

    土地的区位优势和客户的集聚效应共同造就了园区土地价值提升的本源,同时也说明了土地储备在行业内的重要性。1)区位优势:高流转的消费品物流与第三方物流的发展推动了物流园区的新增需求,具有区位优势的仓储用地,特别是一线城市和重要工业城市的土地供给存在瓶颈。供给稀缺与需求高涨的矛盾集中体现在地价的提升,成为土地增值的来源。2)客户的集聚效应:另一方面,优质物流园区带来的客户资源集聚效应明显,进一步推高了土地价值。

    因此土地增值收入成为园区投资收益的重要来源。在非市场化土地供给的情况下,现有土地储备与拿地能力是园区企业、特别是物流地产商异地复制其网络的制约因素,也成为其竞争的核心。

    园区网络向二三线城市渗透,制约因素由土地转为客户资源。

    在工商业不发达的二、三线城市,相对充沛的土地资源与招商引资需求使政府愿意提供低价土地。在重点城市较为重要的土地要素不再是制约因素。但是在物流园区企业拓展渠道的过程中,能否在优势有限的区位吸引足够的客户成为其主要竞争要素。结合行业经验与宝湾物流的案例来看,物流地产等园区经营企业ROE 与其空置率(很大程度上由客户资源决定)息息相关。

    强者恒强的逻辑:从普洛斯入股宝湾物流看中储转型。

    在物流园区这样一个技术革新缓慢、上游土地资源单一且无法简单复制的行业,联盟化的先入优势非常明显。从宝湾物流来看,普洛斯的入股为其带来了丰富的客户资源,使其能够保持快速的发展,更早占据优质物流用地。而普洛斯则通过与多样化的伙伴合作提供了竞争对手难以复制的全国性网络与服务,进一步保证客户吸引力。这样一个正反馈的过程同样适用于与宝湾物流十分相似的中储股份。随着国有企业所有制改革、国家扶持物流业发展的大背景下,我们认为处于缓慢转型过程中的中储在与普洛斯的合作之后,能够提高转型的成功率,并进一步提升其市场影响力,与国际物流地产大鳄一起在国内形成难以复制的仓储网络。